お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は宮崎市にお住まいの50代K様です。
お母様がお亡くなりになり、ご実家を妹様と2人で相続することになりました。
お母様が生前に用意していた遺言書には「財産は姉妹で均等に相続するように」と書かれていました。

遺言書の内容を優先したいと考えているK様姉妹は「均等に相続＝共有名義」と思っているため、共有名義で登記手続きを進める方針です。
また、K様も妹様もご実家に移り住む予定はなく、将来的に売却を検討しています。
しかし、K様は以前、「共有名義では売却時に不便が生じる」と耳にしたことが、共有名義での登記に迷いを感じています。そのため、ご実家の査定と合わせて、登記手続きのことも相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は不動産における相続手続きにも知見がある不動産会社に相談することに決め、ネットで検索しました。複数の不動産会社のホームページを見て、そのなかで、

• 相続登記マニュアルとして相続手続きについて詳しく書かれたページがあった
• LINEで相談可能と記載があり、気軽に相談できそう

上記2点を魅力に感じたグリーン開発に相談することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様から「売却を視野にいれている場合の登記手続きはどのように行うのが適切ですか？」とご質問があったのでお答えしました。

1.「共有名義」と「単独名義」

相続登記には「共有名義」と「単独名義」の2種類があります。

共有名義とは

共有名義とは、1つの不動産を複数の相続人で所有する登記のことです。
遺言書の「均等に相続」という内容をそのまま実行する形であり、形式的には公平です。
ただし、売却を前提にした共有名義は下記のデメリットがあります。

• 売却時に相続人全員の同意が必要
• 将来的に連絡が取りづらくなる、意見が分かれるといったリスクがある
• 片方が亡くなった場合、その相続人に持ち分が引き継がれ、権利関係がさらに複雑化する恐れがある

単独名義とは？

単独名義は、不動産全体を1人の名義にまとめる方法です。
共有者間で話し合い、1人が所有し、他の相続人が金銭などで持ち分を精算（いわゆる「代償分割」）することになります。
売却を前提にした単独名義は下記のメリットがあります。

• 相続人の同意が不要なので売却の手続きがスムーズ
• 意思決定が1人で済むため、機動性が高い
• 将来的な相続トラブルのリスクが減る

K様の場合、妹様とご実家を売却することで合意できているので、どちらかの名義で登記を行い、売却してその売却益を均等に分ける手段が最適です。

2.「結果」
「均等に相続＝共有名義」と思い込んでいたK様は、弊社の説明を通じて、実際の運用面でのデメリットを理解し、妹様と話し合うことができました。
最終的にはK様が単独で名義を取得し、売却後に金銭で分配することで遺言内容と実情の両方を満たすことができました。

その後、売却活動を開始し、5ヶ月で買い手が無事に見つかりました。
「名義の選択ひとつで、負担が変わるとは思わなかった」と、K様姉妹は大きな安心感を得られた様子でした。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

S様はインターネットで市内の不動産会社を検索し、その中で以下の点を重視してグリーン開発に相談することにしました。

• 40年以上の実績がある
• 不動産における相続の専門ページがあった

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様はご実家の相続方法についてお兄様と意見が合わず、相続登記の手続きが進められない状況でした。
話がまとまらない場合は、「共有名義」を選択することが適切なこともあります。

1.共有名義にした方がいいケース

共有名義にはいくつかのデメリットも存在しますが、場合によっては有効な手段になります。具体的には以下のようなときです。

• 相続人同士で意見が合わず、結論が出ていない
• 相続登記の期限が迫っている
• 話し合いに時間がかかるが、とりあえず登記をしておきたい

相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きを完了させる必要があります。
期限が過ぎてしまうと、10万円以下の過料が課される可能性もあることため、もし、話し合いが長引きそうであれば、一時的措置として共有名義にしておくことも視野に入れましょう。

2.「結果」
弊社の説明を受けたS様は、兄弟間で今すぐに結論を出すことは難しいと判断しました。加えて相続を知った日から2年が経過していることもあり、相続登記は先に済ませておきたいと考えるようになりました。

最終的に、ひとまず実家の名義をS様とお兄様の共有名義で登記し、将来的な売却や保有についての判断は、改めて話し合うことで合意に至りました。

S様は「売却することになった際は必ずここに相談します」とおっしゃっていました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

D様は近くの不動産会社にいくつか問い合わせを行い、その中で、

• 空き家などの売却相談も積極的に受け付けている
• 分かりやすい丁寧な説明をしてくれた

上記2点で好感が持てたグリーン開発に相談することにしました。

D様の「トラブル・課題」の解決方法

D様はご実家を売却したいとお考えでしたが、詳しく伺うと、その不動産はお姉様との共有名義で登記されていました。
共有名義の不動産を売却する際には手続きなどで手間がかかる可能性があります。

1.共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意を得る必要があります。
もし得られなかった場合は下記の方法で売却することができます。

①【持分のみを売却する】

自分の持分だけを第三者や他の共有者に売る方法。

• 他の共有者の同意が不要
• 持分だけでは市場価値が大きく下がるため、買い手が付きにくい、安値になりやすい可能性あり
• 持分を買った第三者が新たな共有者となり、後々トラブルになりやすい

②【他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう（持分買取）】

自分の持分を他の共有者に売却し、所有権を一本化する方法。

• 売却がスムーズで、のちにその共有者が全体売却しやすくなる
• 金額の合意が必要で評価方法を巡って争いになる可能性あり

③【共有物分割請求訴訟を起こす】

裁判所に対して共有状態の解消を求めて訴訟を起こし、裁判所が適切な分配方法を決定する方法。

• 裁判所が「現物分割」「代償分割」「競売」などの形で処分を決定
• 費用と時間がかかり、最終的に競売で安値になるリスクがある
• 人間関係が悪化しやすい

2.「結果」
D様とお姉様はすでに売却に合意していたため、共有名義のままでもスムーズに売却することができます。

売却活動も順調に進み、無事に買主が決まり、売却代金は姉妹で均等に分配されました。
「最初は共有名義がネックになるのではと心配していましたが、正しく手順を踏めば問題ないと分かり、本当に安心しました」と、D様は満足されたご様子でした。